Основные требования к отчету оценщика при выполнении заказа по оценке недвижимости

При приемке услуг оценщика следует обратить внимание на общие требования, предъявляемые к отчету.
Отчёт об оценке недвижимости должен включать следующие обязательные положения (в договоре на выполнение заказа могут быть определены дополнительные требования к отчёту).

Титульный лист. Указывается тип и адрес объекта недвижимости, дата оценки, порядковый номер отчёта, наименования, адреса заказчика и оценщика; а также членство оценщика в саморегулируемой организации.

Сопроводительное письмо. Содержит: основание для проведения оценки недвижимости, находящейся в федеральной собственности, краткую аннотацию содержания работ, результаты расчётов, полученных с использованием различных подходов при оценке недвижимости, и окончательное мнение о стоимости объекта.

Юридическое описание объекта. Приводится принадлежность и состав прав собственности на объект недвижимости или его части, обременения, ограничения и сервитуты.

Содержание основных данных для проведения оценки. Приводятся основные исходные данные об объекте недвижимости:

- юридический адрес;

- тип объекта, его текущее использование;

- год постройки, площадь общая и полезная, строительный объём, этажность;

- балансовая стоимость;

- площадь земельного участка, зонирование, ставка земельного налога;

- оцениваемые права собственности;

- цель оценки;

- вид стоимости недвижимости;

- наименование стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности;

- описание допущений и ограничений, принятых при проведении работы по оценке;

- декларация оценщика.

Требования к результатам данного раздела отчёта:

Сведения данного раздела должны полно и недвусмысленно отражать содержание исходных данных для проведения оценки объекта недвижимости.

В случае, если при проведении оценки недвижимости, находящейся в федеральной собственности, определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчёте должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Характеристика района расположения объекта недвижимости

Приводятся результаты краткого анализа социально-экономической ситуации в регионе с подробной характеристикой состояния рынка недвижимости, изменение уровня спроса и предложения в зависимости от экономической активности населения, уровня занятости, дохода.

Даётся описание местоположения объекта оценки с выводами о типичном покупателе и продавце (собственник-пользователь, инвестор и др. ), расчётного времени экспозиции недвижимости данного типа на открытом рынке, возможных вариантов использования объекта с учётом экологической обстановки.

Требования к результатам данного раздела отчёта:

- данные, использованные в отчёте оценщика, должны сопровождаться указанием источников их получения;

- содержание раздела должно пояснять динамику цен в регионе, характер деловой активности, уровень ликвидности недвижимости, сравнительной доходности различных объектов недвижимости.

Описание земельного участка

Подробно характеризуется местоположение, размеры, форма участка, инженерно-геологические, гидро-геологические, топографические характеристики, наличие и состояние инженерных сетей (теплоснабжения, водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения), соседние землепользования, экология, сервитуты.

Описание зданий, сооружений

Подробно характеризуются объёмно-планировочные, конструктивные характеристики и материал фундамента, стен, крыши и т. д., возраст, состояние, группа капитальности, год ввода в эксплуатацию, год проведения последнего капитального ремонта, наличие приборов учёта и регулирования ресурсов всех видов инженерного обеспечения, слаботочные системы, лифты, мусоропровод; отделка наружная, внутренняя, внешняя привлекательность, состояние фасада, интерьеров, планировка помещений, благоустройство территории, озеленение.

Указывается перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта недвижимости; подлинность документов должна быть заверена надлежащим образом.

Содержание этих разделов должно давать полную информацию об объекте оценки, позволяющую правильно выбрать вариант использования недвижимости, подобрать объекты-аналоги, провести корректировку их стоимости, определить величину и динамику арендной платы и расходов, иметь основания для выбора направлений капитализации (прямая капитализация, дисконтирование денежных потоков и др. ).

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Данный раздел содержит обоснование результатов применения данного принципа в следующих направлениях:

- законодательно разрешённого использования;

- физически возможного использования;

- рентабельного использования;

- наиболее рентабельного использования.

Такие результаты должны быть изложены для желаемого, по мнению Заказчика, или возможного направления использования недвижимости отдельно для земельного участка как незастроенного, так и для имеющего застройку. Анализ должен содержать результаты расчётов сравнительной экономической эффективности каждого из вариантов использования.

Требования к результатам данного раздела отчёта:

- приводится обоснованный перечень возможных вариантов использования недвижимости;
- соответствующие расчёты их сравнительной эффективности.

Выбор подходов к оценке

В отчёте должно содержаться краткое изложение сущности каждого из подходов оценки объекта недвижимости:

- затратного;

- сравнительного анализа продаж (рыночного);

- доходного.

Оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта недвижимости в соответствии со стандартами оценки.

На основании содержания цели оценки и вида стоимости конкретного объекта недвижимости обосновывается необходимость применения каждого из перечисленных подходов.

Более подробно описания подходов к оценке мы коснемся в других статьях.

Согласование результатов расчётов

Данный раздел должен содержать обоснования, которые подтверждают соответствие полученных результатов расчётов при использовании различных подходов оценки объектов недвижимости:

- поставленной цели оценки;

- характеру использования объекта недвижимости;

- степени полноты и достоверности исходной информации;

- величине погрешности результата по каждому из методов расчёта;

- значению верхней и нижней границы значения стоимости объекта.

Требования к результатам данного раздела отчёта: итоговая величина стоимости объекта недвижимости должна сопровождаться характеристикой ограничений и пределами применения полученного результата.

Приложения

Данный раздел должен содержать:

- правоустанавливающие документы и план на земельный участок, здания, сооружения и прочие объекты недвижимости, их технические паспорта и поэтажные планы;

- карту района местоположения объекта;

- фотографии объекта;

- справку об охранном статусе;

- карты расположения земельных участков-аналогов и зданий-аналогов;

- перечень использованных данных и источники их получения.

Копии следующих документов:

- лицензии на право выполнения оценочной деятельности;

- образовательных документов;

- страхового полиса о страховании гражданской ответственности оценщика;

- документа, свидетельствующего о членстве в саморегулируемой организации.

Отчёт может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, важными для полноты отражения применённого им метода расчёта стоимости конкретного объекта недвижимости.

Для проведения оценки отдельных видов объектов недвижимости по Распоряжению Мингосимущества России могут быть предусмотрены специальные формы отчётов.

Отчёт собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью (при наличии).

Отчёт об оценке подписывается оценщиком-ответственным исполнителем (специалистом), а также руководителем организации-оценщика с оттиском печати юридического лица.


Департамент оценочной деятельности компании LEGAL SOLUTION LLC услуги по оценке всех видов собственности, рыночная оценка

Автор статьи: неизвестный | Дата публикации: 20:06 11.12.2016 Comeinfo.Ru




Отзывы и комментарии
Ваше имя (псевдоним):
Проверка на спам:

Введите символы с картинки:



Почему гепатологи осенью бьют тревогу?

Почему гепатологи осенью бьют тревогу?


Во-первых, потому, что это сезон «болезни грязных рук» — гепатита А. Это заболевание особенно активно проявляется в ноябре и даже в декабре, по истечении инкубационного периода....


Что делали тамплиеры в Америке... задолго до её открытия Колумбом?

Что делали тамплиеры в Америке... задолго до ...


История рыцарско-монашеского ордена тамплиеров окружена тайнами, со временем становящимися все непроницаемее. Одна из тайн связана с морским флотом тамплиеров и серебром, из которого они штамповали мо...


Все мы живем в масках?

Все мы живем в масках?


У меня есть маски. Их много. На каждый случай жизни своя маска. Удобная для окружающих меня людей. При рождении я была «голой», тогда еще не было этих масок, за которыми можно прятаться. С...


Как молодой маме выжить в «Стране вредных советов»?

Как молодой маме выжить в «Стране вредных сов...


Давно известно, что каждый человек отлично знает, как управлять государством, играть в футбол и воспитывать детей. Мало того, все рьяно стремятся этими своими знаниями непременно поделиться &mdas...


В чем преимущество инфракрасных обогревателей?

В чем преимущество инфракрасных обогревателей...


С приходом холодов многие из нас начинают чувствовать себя некомфортно в своих, казалось бы, уютных квартирах. Просыпаться или засыпать в холодной постели, да и просто находиться в неотапливаемом...


Игра в черное и белое кресло, или Как научиться слушать другого человека?

Игра в черное и белое кресло, или Как научить...


В нашей жизни большинство конфликтов и ссор чаще всего происходят из-за неумения слушать и понимать друг друга. Хотя это, казалось бы, так просто — объясниться с человеком на вербально...


Популярное

Можно ли заработать на музыке

До сих пор «заработок на музыке» остается наименее популярным поисковым запросом, хотя приносит некоторым композиторам неплохие деньги. Все дело в том, что специализированные площадки, называемые ауди...

Нарколог: запой - как поступить?

Часто встречается недобросовестная реклама для пациентов в состоянии запоя или абстинентным синдромом: «Нарколог. Вывод из запоя и кодирование. Вызов врача круглосуточно!», и другие обещания, в том чи...

Как пробуют золото?

В стародавние времена, когда в ходу были золотые монеты, для того, чтобы проверить их истинность, их надкусывали. Это была в прямом смысле проба — вкус золото резко отличался от вкуса други...

Обменные cети набирают обороты

Одной из модных тенденций текущей оcени cтало развитие узконаправленных cоциальных cетей. Можно найти cоциальные cети для бывших заключенных, для любителей cпиртного cо вcей Роccии, для пчеловодов. Ещ...

Вкусные рецепты: Петри-ту-ромиу, Горбуша в бантике

Петри-ту-ромиумясо форели фелировать, рубить на полный фарш. солить. перчить. палочку лимоника толстый конец разбить молотком так что б дал сильный аромат. и на эту же сторону в виде шара "на лепить" ...

Бережливое производство: факторы успеха, о которых

Бережливое производство, или как модно называть - Лин (от англ. Lean Thinking) конечно можно считать наиболее популярной методикой улучшения производственных систем нынешних отечественных компаний. Эт...

Как отремонтировать потолок?

Одним из самых частых объектов ремонта в помещении является потолок. Более того, чаще всего именно с ним происходит то, что мы называем неудачным ремонтом. Сквозь обои проступает желтизна, потолочные ...

Пленочный потолок это просто и красиво

Натяжные потолки получают в России все большую популярность. Эти потолки предназначаются для оформления интерьеров как квартир и домов, так и офисов солидных фирм. Тканевые потолки впервые появились в...

Мета теги. Мета тег title, мета тег description и

Многие новички, которые создают сайт впервые, не приделяют должного внимания или попросту не знают, что страницы WEB сайта необходимо оптимизировать под поисковые системы, причем делать эту работу в с...

Кто это - «ребенок-билингв»? Возможно ли: два язык

Мы, матери детей-метисов, так сказать интермамы, реально сталкиваемся с этим явлением. Точнее, для нас это не явление, а наша обычная жизнь. Читает Илона Грошева Скачать в mp3 (4.8 Mb / 06:45 мин.) П...

Новости развития информационнного портала:

Наш портал является ресурсом, который включает в себя широкий список полезных и увлекательных статей. Каждый посетитель отыщет для себя что-нибудь нужное. Адаптированный дизайн дает возможность вам максимально быстро находить подходящую информацию. Самые разнообразные тематические статьи дают возможность вам совершенствоваться в той или иной сфере. Быть более начитанным и грамотным. Современный дизайн сайта позволяет просматривать статьи на всех существующих планшетах. Теперь найти подходящую информацию стало совершенно просто.

Мы подобрали для вас информативные и интересные статьи. У нас портале вы найдете ответы на интересующие вас вопросы. Стандартная система поиска позволяет вам стремительно отыскать нужную информацию. Адаптированный дизайн позволяет вам просматривать информацию на любых гаджетах. Отныне, поиск подходящей информации будет занимать у вас считанные секунды.